如果将6月作为2016年产业地产的一个分水岭，未必贴切，但也恰如其时。不过，既为分水岭，也难免出现几家欢喜几家忧的局面——仅从租售情况来看，满租的理由总是相似的，而闲置的产业园则各有各的原因。

尽管产业园区并非快进快出的行业，但因其诱人的市场前景，一大波的房企开发商正在袭来，前来分羹，这让传统的产业园区的日子并不好过。攻守之间，产业园区大洗牌或将一触即发。

房产大佬们的焦虑

转型的焦虑在今年格外困扰房产大佬们。

努力褪去身上的钢筋和水泥味，无论老牌房企抑或房企新贵，都站到了命运的十字路口：房地产企业开始密集地跨界转型，产业地产成为他们最热衷的风口。例如万科、保利、碧桂园、绿地……但当转型风潮涌动之时，前景却仍然难测：产业地产是缓解房地产大佬焦虑的最佳良药？还是只将企业带入另一个竞争激烈的红海？令人颇为深思。

无独有偶，“十一”长假期间，中国楼市迎来新一轮的收紧调控大潮。自9月30日起直至黄金周结束，“史上最严”中国楼市调控令一文发布，北京、广州、深圳、苏州等19个城市8天内先后出台楼市调控政策。至此，国内限购城市重新扩围至20个。这纸批文，似乎从某种程度上印证了房企为何纷纷将版图向产业地产领域扩展。

涉产潮涌

仿佛心有灵犀般，不约而同地，房企大佬们将目光一致瞄向了产业地产。

7月13日，保利首个产业地产项目启动了全球招商。同时，保利地产也与亿达中国达成了战略合作，双方将携手在广东、福建、湖南等区域联合打造涵盖商务园区运营、房地产综合开发等大型项目。

几天后的7月21日,绿地在广州打造的国际空港中心正式开工,这个产业园区是绿地首次在广州试水产业地产的项目。

到了8月9日,碧桂园举行“产城融合战略”发布会,计划五年投资千亿打造“科技小镇”。

万科进军产业地产似乎来得更早。2014年提出进军产业地产之后，万科已相继成立了星商汇、万科云城、万科云、浪花试水产业地产，同时又全球积极拓展建立研发基地，试图打造产业地产全新模式，构建产业集群。

如果再往前追溯，早在2012年，绿地就已在上海、哈尔滨、南昌、西安、呼和浩特、银川、郑州、海口等地累计投建数十个大型产业地产项目。

除此之外，世茂、富力、远洋等众多知名房企也试水产业地产，纷纷攻城略地，谋篇布局……

在房企涉足产业地产的浪潮下，绿地、万科之流不是第一家，也绝不是最后一家。尽管告别“野蛮生长”之后，“别再叫我开发商”的声音从未消停过。但摆在当下的疑问是：房企转型产业地产，只是一个跟风华夏幸福的“故事”，抑或是扼住时代命脉造就一个新的产业地产神话崛起的样本？

土地牌照的诱惑

地产企业，拥地者为王，这在地产圈内被广泛认可。而作为拥地者，最为关键的是，手上握有一张土地牌照。

房产大佬们集体进军产业地产，有业内人士作出如下解读：第一、夺得区域开发的话语权；第二、低价拿地，最末才是逐渐寻求企业战略转型。

从这个角度来看，房产大佬们所谓的“企业多元化发展、战略转型需要”的论调多少显得有点舍本逐末的嘲讽意味。事实上，随着国家调控的加紧，“产业园区”开始成为一个好讲、好听又有效的故事。以华夏幸福的固安模式为例，在政企合作、委托开发之下，基础设施等由华夏投资建设，这使得华夏对当地土地的掌控性很强，保证了土地供应和低地价，在获得一级开发和招商引资收益的同时，也促成了其房地产业务收益。另外，如五矿在辽宁开发营口沿海产业基地项目，也因此获取了大量可持续开发的土地。

尤其诱惑的是，2016年上半年，华夏幸福实现归属母公司所有者的净利润39.57亿元，以30.5%的净利润增速高居同行业前列；另一领头羊企业——张江高科的净利润率更是高达26.36%。利之所在，趋势所向。

强烈的利润对比映射着这样一个观点：“下一个十年，如果你错过了产业地产，你将错过一个时代。”而面对这个难题，时下的房企大佬们却狡猾地做出了一个居中的选择，坚守主业，探险产业园区，拿下土地牌照为先。

弹性的空间

事实上，不止是土地牌照，巨大的弹性空间也是促使房企大佬们竞相恐后地奔向产业地产的巨大诱因。

产业园区所具有的弹性空间对房企大佬们来说，充满了致命的吸引力。

从公开的信息来看，房企大佬们纯粹做产业项目的数量极少，而产业综合体、产业新城、科技小镇等形式几乎成为他们的共同选择，这背后机关颇多。

“现在规模较大的所谓产业新城或产业综合体，都会有一定的商住用地”，有业内人士一语指出。据了解，大型园区建设，大多会配备一定的生活和商业配套，而就是这些部分，存在着巨大的弹性空间。目前，一些园区新城项目，住宅比例可以达到50%——60%，这部分成为园区中为地产商贡献最多营收和利润的部分。

“厂房？卖地？收税？这都不是房地产开发商能看的上的盈利能力。纯搞产业地产的企业只能游走在食物链的低端，搞不好，政府就把产业地产踢出去；搞好了，实力雄厚的开发商就会以比你优惠的多的条件把你踢出去，然后他们来搞房地产”，一位园区人士指出了真正的产业地产面临的残酷局面。

尤记2012年，世茂集团拉上了台湾的远雄集团、东元集团和香港的恒基兆业、新鸿基集团，组成了绝对顶尖级的阵容，要打造一个唤作“海峡城”的产业地产项目。“世茂海峡城”号称要把两岸和全球的云产业上下游企业集聚起来，斥资百亿元打造“产城一体化”的庞然大物，成为轰动级的爆炸性新闻。当时言之凿凿，世茂海峡城将成为世茂进入产业地产的转型旗舰之作，这个让人眼花缭乱的噱头也确实让当时的世茂攻城掠寨不亦乐乎。但是结果如何呢？如今的世茂海峡城丝毫找不到找到有产业存在的痕迹，更多的是白墙灰瓦的洋房别墅和已经封顶的高层住宅“如意城”。

在逐利的要求下，产业混合住宅和商业，基本上成为一种趋势。

福兮祸兮？产业地产的围城

“外面的人想进来，里面的人想出去。”

用《围城》里这句经典文字来形容最近房企和联想的举动，却也恰如其分。

就在房企一窝蜂涌向产业地产的彼时，2016年9月18日，中国实体经济的旗帜之一，联想，几乎卖光了所有的产业地产项目，要退出地产行业了。

叫好和质疑同步发酵。

集体进军的背后，一面是所谓的大势所向，政策红利、蓝海驱动、寒冬解冻，另一方则是联想的退隐、万科的弃坑（“倒手”郑州产业园）。

而老牌房企的大肆进军，让产业园区的领军者并没有投注过多的目光。毕竟，他们在这一行都浸淫多年，早就对产业园区的运营驾轻就熟。没有深厚的沉淀，没有正确的理念，没有成熟的团队，自诩“运营商”的房企单依靠过去盖房子，卖房子的本事，是不足以把一个园区运营好的。

最终，画出诱人蓝图的房企大佬们有没有机会亲自兑现它，还有待于时间的检验。也许，产业地产的开展并不像理想中所描述的那样漂亮光鲜，现实的种种不是一个门外汉的豪言壮语就能够轻易扭转解决的。因为房企总是有过重的房地产项目思维——重开发轻运营，总是从房地产开发的角度去思考产业地产项目，这正是难以让地方政府放心托负产业的原因之一，更是导致许多项目中途“停摆”的主要原因。事实上，产业地产是包括房地产开发、经营在内的多个产业相结合。产业地产是多元化地产，各个环节紧扣，若有其中一个环节不能实施，也可能导致整个产业链就此“停摆”。

房地产进军产业地产，福兮？祸兮？让我们拭目以待。或许，属于产业地产的围城故事绘本，只是刚刚翻开了扉页。